Лучше купить не один Louis Vuitton, а десять «Верных»...

За последний год на рынке коммерческой недвижимости произошли быстрые и неожиданные перемены. Многие объекты, которые еще вчера казались инвесторам привлекательными, сегодня стоят невостребованными. Те, кто зарабатывал на вложениях в коммерческую недвижимость, вынуждены перетрясать свои инвестиционные портфели. Куда нести высвобождающиеся деньги, как выбрать коммерческую недвижимость, на которой получится заработать, стоит ли покупать рискованные объекты или выбрать консервативную тактику? Об этом рассказывает Дарина Солодкова, основатель ГК «Renton Yard», эксперт по инвестициям в недвижимость.

— Какие изменения произошли на рынке коммерческой недвижимости за последний год? Появились новые тенденции? 

 — Изменилось многое. Например, готового арендного бизнеса (ГАБ) раньше было достаточно много в сегменте до 200–250 млн рублей с окупаемостью 8–9 лет. Сейчас таких предложений уже не осталось.

Если вдруг на рынке что-то появляется за 100, 200, даже иногда за 300 млн рублей и хотя бы с восьмилетней окупаемостью, то продается в момент. А вот торговые центры и недвижимость дороже 500 млн рублей уже не привлекают инвесторов. В такой ситуации имеет смысл выбирать недвижимость до 500 млн рублей либо ту, которую можно поделить на куски и продать частями.

Уже есть на рынке примеры, когда владельцы небольших торговых центров площадью 2–4 тыс. кв. метров, расположенных у метро, начинают сильно снижать цены. Если раньше можно было встретить ценник в 800 млн — 1 млрд, то теперь такие цифры абсурдны для рынка. Все изменилось: и арендные ставки, и потоки посетителей. Всем хочется попроще, поспокойнее: если магазин, лучше купить не один Louis Vuitton, а десять «Верных».

Еще одна тенденция, которую нельзя не заметить, — это рост требовательности инвесторов. Раньше можно было продавать, как говорится, по «грязному потоку», то есть не сильно вдаваться в подробности сделки, не высчитывать, сколько придется платить налогов, сколько объект будет стоить в будущем. Сейчас стараются заранее просчитать потенциал сделки. Никто больше не верит в ежегодную индексацию, как раньше.

Заметный тренд — это увеличение количества проблемной недвижимости на рынке. Интересных объектов на торгах по банкротству стало больше. Хотя два последних года на рынке не самые активные, для компаний, которые работают на спекулятивных сделках и могут себе позволить покупать что-то и ждать год-два, не продавая, пока ситуация не стабилизируется, это весьма подходящее время.

И еще есть тенденция — повышенное внимание к безопасности своих активов. Если раньше в целом всё ограничивалось страхованием недвижимости, то сейчас фокус внимания инвесторов сместился с желания зарабатывать активно на желание зарабатывать безопасно. Да, зарабатывать по-прежнему хочется, но сейчас это делается так, чтобы и налоги заплатить, и по ИП не дробить. Никто не хочет пересекать какие-то красные линии настолько, чтобы потом с кем-то разбираться. Сейчас вообще не те времена, чтобы кому-то что-то доказывать.

— Раз рынок так сильно изменился, вы в компании поменяли что-то в своей внутренней работе? 

— Конечно, компания меняется вместе с рынком. Раньше мы были просто собственниками недвижимости, которые, пользуясь кредитной линией, покупали сами себе объект. Это были наша стратегия и модель бизнеса. После того как в прошлом феврале ставки по кредитам, которые у нас были на обслуживании, поднялись в два раза, я поняла, что грань банкротства очень близка. Тогда было принято решение брать кредиты размером не более 10% от нашего общего финансового потока.

Именно поэтому, когда встал выбор — работать только на свои ограниченные деньги или делать то же самое в рамках партнерства и раздела прибыли с инвесторами, мы для себя приняли решение работать с инвесторами.

С партнерским предложением вышли и коллеги по рынку, которые тоже работали с недвижимостью, но по другим задачам. В результате теперь мы имеем полный замкнутый цикл работы с недвижимостью, начиная от аналитики, юристов, финансистов, заканчивая строителями и всем блоком эксплуатации, капитализации. По сути, теперь компания выступает в качестве партнера для любого инвестора, обладающего финансовыми ресурсами, но не желающего погружаться в операционку.

— Как изменился профиль самих инвесторов? 

— Раньше приходили опытные инвесторы, разбирающиеся в коммерции и недвижимости. Мы с ними разговаривали на одном языке, и, конечно, коммуникации были во многом проще.

Сейчас стали появляться непрофильные инвесторы, частные предприниматели, в том числе из регионов. Люди просто хотят вложить надежно деньги, чтобы их не потерять. В том мироощущении, в котором все живут у нас в стране, в банк не очень хочется нести свои сбережения. 90% людей отказались от недвижимости за рубежом. Все, у кого там что-то было, столкнулись с определенными сложностями и ограничениями.

Раньше крупные инвестиции текли в крупные управляющие компании. Компании собирали по 5–10 млрд, строили luxury-апартаменты, заходили в высокомаржинальные проекты в центре города. А теперь у них многое заморожено, потому что нет больше у инвесторов веры в такие проекты. Никто не может спрогнозировать, разойдутся ли апартаменты по 2,5 млн рублей за кв. м. Сейчас самое надежное — заниматься более простой недвижимостью в эконом-классе, работать с масс-маркетом.

— Кто покупает сейчас объекты коммерческой недвижимости — физические лица или юридические? 

— В тех реалиях, в которых мы живем, оформлять коммерческую недвижимость на физическое лицо — это риск первого уровня. У каждого, кто приходит, есть свой бизнес. И если завтра, не дай бог, он что-то не так сделал, бизнеса не будет. Недвижимость — это первое, что арестовывается и блокируется, поэтому ее обычно оформляют на юридическое лицо.

— Часто банки предлагают стать участником закрытого паевого инвестиционного фонда, в чем выгода для инвесторов покупать паи? 

— Я вообще не сторонник покупки паев. Руководство компании, чей пай вы купили, может, например, принять неправильное финансовое или юридическое решение — и паи обесценятся.

Мы обычно предлагаем формировать конкретному человеку свой инвестиционный портфель из разной недвижимости. Даже если инвестор находится за границей или в Сибири, этим портфелем может заниматься управляющая компания, которой все доверяют, потому что деятельность таких компаний регулируется ЦБ. И это придает уверенности в их надежности.

— Какие методики формирования инвестпортфеля вы используете и какие приносят наибольшую прибыль?

— Мы традиционно делим портфели по степени риска: агрессивный, консервативный и умеренный. Определить, какой риск-профиль подойдет человеку, можно, только поговорив с ним.

Кто-то считает, что лучше не менее 75% портфеля заполнить готовым арендным бизнесом (ГАБ) с окупаемостью 7 лет. И в довесок хочет чуть-чуть, всего на 25%, рискованных активов. Это консервативный подход. Второй вариант — умеренный. Это когда в портфеле ГАБы, чуть-чуть недвижимости, купленной на торгах по банкротству, и какая-нибудь новая стройка. Третий вариант — агрессивный портфель. Это когда инвестор вкладывается в редевелопмент. Там в перспективе — сплошная неизвестность. Но и доходности другие — 50–60% и выше. Это уже для тех, кто что-то про недвижимость знает, у кого есть админресурс на всякий случай.

 — В какую недвижимость сегодня все-таки эффективнее инвестировать?

— Выгоду можно найти в любом направлении. Например, в контексте миллиарда рублей можно позволить себе и производственную зону на 70 тыс. кв. м. Но там надо предусмотреть вложения в ремонт, иногда это затраты в два раза больше, чем сама покупка. Но в итоге будет доходно. Если порог входа 100 млн руб., лучше инвестировать в торговое помещение с приватизацией стоимостью 70 тыс. руб. за метр.

Но в целом складская недвижимость сейчас набирает обороты. Производственная — тоже, если уметь ею пользоваться. Я бы сейчас не рекомендовала покупать офисы, даже несмотря на то, что есть хорошие проекты, поставленные на банкротство. И мы такие офисы покупаем за 40 тыс. за квадрат в районе Третьего транспортного кольца.

— В прошлом году вышел запрет на банкротство. Выходит, на этом рынке все-таки что-то еще есть? Стоит ли приобретать объекты недвижимости на торгах по банкротству? 

— Рынок этот есть, ведь многие банкротства были объявлены еще до запрета. И там огромный выбор. Это тот сегмент, который сейчас интересует всех профессионалов на рынке.

Для нашей компании это основной профиль. У нас за последние 8 лет около 80% недвижимости куплено на торгах по банкротству. Это отдельный мир, в котором свои правила и в который не так просто зайти. Я точно могу сказать, это то, ради чего люди нанимают дополнительных специалистов, потому что нужно погружаться в сложные перипетии и взаимосвязи, выяснять, у кого какие конкурсные и арбитражные управляющие, у кого где есть какие взаимодействия, на что влияет сама электронная площадка. Но если завтра абсолютно любому человеку достанется дешевый актив и при этом он ничего не будет понимать в инвестировании, он все равно на нем заработает. Достаточно будет просто продать объект по рыночной цене.

Сейчас для инвестиций в недвижимость настало довольно интересное время. Но даже опытным инвесторам нужен лоцман, все слишком быстро меняется.

• интервью